A reabilitação urbana tem ganho destaque em Portugal como uma estratégia essencial para revitalizar áreas degradadas, promover a sustentabilidade e valorizar o património arquitetónico.
Neste artigo, descubra os principais aspetos da reabilitação urbana, incluindo definições, processos, benefícios fiscais e incentivos disponíveis.
O que são Obras de Reabilitação?
As obras de reabilitação englobam intervenções destinadas a conservar, recuperar ou adaptar edifícios existentes, melhorando as suas condições de segurança, habitabilidade, eficiência energética e funcionalidade.
Estas obras podem incluir:
- Reparação ou substituição de elementos estruturais;
- Melhoria das redes de infraestruturas (água, eletricidade, saneamento);
- Intervenções para aumentar a eficiência energética, como isolamento térmico e instalação de sistemas de energia renovável;
- Restauração de elementos arquitetónicos ou decorativos de valor patrimonial.
Qual é a Diferença entre Reabilitação e Requalificação?
A reabilitação é uma intervenção que visa recuperar as características originais de um edifício ou espaço urbano, preservando a sua identidade e funcionalidade. Por outro lado, a requalificação é um processo que implica a adaptação ou transformação de um edifício ou espaço urbano para novas utilizações ou funções, podendo envolver alterações significativas na sua estrutura ou aparência.
O que é uma Área de Reabilitação Urbana (ARU)?
Uma Área de Reabilitação Urbana (ARU) é uma zona territorialmente delimitada por uma autarquia local, caracterizada pela degradação ou obsolescência dos edifícios, infraestruturas e espaços urbanos. A delimitação de uma ARU visa promover a reabilitação do edificado e a revitalização socioeconómica da área, através de incentivos e benefícios específicos.
O que é uma ORU?
Uma Operação de Reabilitação Urbana (ORU) é um conjunto de intervenções coordenadas e programadas, definidas por um município, com o objetivo de reabilitar uma ARU.
Como Funciona o ARU?
A delimitação de uma ARU permite que os proprietários de imóveis nela inseridos beneficiem de um conjunto de incentivos e benefícios fiscais para promover a reabilitação urbana. Estes podem incluir:
- Isenções ou reduções de impostos municipais, como o IMI e o IMT;
- Acesso a programas de financiamento com condições vantajosas;
- Apoio técnico e administrativo por parte do município.
Quais são as Zonas ARU?
Cada município define as suas ARUs com base em critérios como a degradação do edificado, a necessidade de revitalização socioeconómica e a valorização do património cultural.
A lista completa das ARUs pode ser consultada nos sites oficiais das câmaras municipais ou no Portal da Habitação.
Como Saber se Estou numa Zona ARU?
Para verificar se um imóvel está inserido numa ARU, é necessário consultar os instrumentos de gestão territorial do município onde o imóvel se localiza.
Muitas câmaras municipais disponibilizam esta informação nos seus sites oficiais ou através de atendimento presencial nos serviços de urbanismo.
Quando se Aplica o IVA a 6%?
Em Portugal, a taxa reduzida de IVA de 6% pode ser aplicada a empreitadas de reabilitação urbana realizadas em imóveis ou espaços situados em ARUs ou imóveis classificados como de interesse público, de valor municipal ou património cultural.
Para beneficiar desta taxa, é necessário que as obras cumpram os requisitos estabelecidos na legislação fiscal e que sejam devidamente comprovadas através de documentação específica.
A que Benefícios Fiscais e Incentivos se Podem Aceder nas Áreas de Reabilitação Urbana (ARU)?
As Áreas de Reabilitação Urbana (ARU) em Portugal beneficiam de diversos incentivos fiscais para promover a revitalização dos centros urbanos e a preservação do património edificado.
Estes benefícios destinam-se a proprietários que realizem intervenções de reabilitação em imóveis localizados nestas áreas.
Abaixo, detalham-se os principais incentivos disponíveis:
1. Isenção de Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)
De acordo com o Artigo 45º do Estatuto dos Benefícios Fiscais, os proprietários de prédios urbanos ou frações autónomas situadas em ARU podem beneficiar de uma isenção de IMI a contar do ano da conclusão das obras de reabilitação.
Este período pode ser prorrogado por mais cinco anos se o imóvel for destinado a arrendamento para habitação permanente ou a habitação própria e permanente.
Para usufruir deste benefício, é necessário que a intervenção resulte num aumento de, pelo menos, dois níveis no estado de conservação do imóvel, atingindo um nível mínimo de “bom”, e que sejam cumpridos os requisitos de eficiência energética e qualidade térmica.
2. Isenção de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)
Na aquisição de imóveis destinados a reabilitação, localizados em ARU ou construídos há mais de 30 anos, é concedida uma isenção de IMT.
Adicionalmente, a primeira transmissão onerosa do imóvel reabilitado, destinada a habitação própria e permanente ou a arrendamento para habitação permanente, também pode beneficiar desta isenção.
Para usufruir deste benefício, as obras de reabilitação devem ser iniciadas no prazo máximo de três anos a contar da data de aquisição do imóvel.
3. Benefícios em sede de IVA
As empreitadas de reabilitação urbana realizadas em imóveis ou espaços públicos situados em ARU beneficiam de uma taxa reduzida de IVA de 6%.
Este incentivo visa tornar mais acessível o custo das obras de reabilitação, estimulando a recuperação do edificado urbano.
Como Pedir Declaração de Localização de Imóvel em Área de Reabilitação Urbana?
Para obter uma declaração que comprove que um imóvel está localizado numa ARU, o proprietário deve solicitar este documento junto dos serviços de urbanismo da câmara municipal correspondente.
Como Obter a Licença de Utilização Online?
Atualmente, muitos municípios disponibilizam plataformas online onde é possível solicitar a licença de utilização de um imóvel.
O proprietário deve aceder ao site oficial da câmara municipal, identificar a secção correspondente aos serviços online ou urbanismo e seguir os procedimentos indicados para a submissão do pedido, que geralmente inclui o preenchimento de formulários e a anexação de documentos necessários.
Como Posso Garantir a Eficiência Energética Durante a Reabilitação Urbana?
Garantir a eficiência energética durante a reabilitação urbana envolve a adoção de soluções sustentáveis que reduzam o consumo de energia e melhorem o conforto térmico dos edifícios.
Assim, deve prestar atenção aos seguintes aspetos:
1. Isolamento Térmico Eficiente
Investir em materiais isolantes nas paredes, coberturas e pavimentos reduz as perdas de calor no inverno e evita o sobreaquecimento no verão.
Materiais como lã de rocha, cortiça e painéis de isolamento térmico são opções eficazes.
2. Janelas e Portas Eficientes
Substituir janelas e portas antigas por modelos com vidro duplo ou triplo e caixilharia com corte térmico melhora a eficiência energética e reduz os custos de climatização.
3. Sistemas de Aquecimento e Arrefecimento Eficientes
Optar por bombas de calor, painéis solares térmicos ou caldeiras de biomassa melhora a eficiência energética e reduz a dependência de combustíveis fósseis.
4. Iluminação LED e Equipamentos Eficientes
Utilizar lâmpadas LED e eletrodomésticos com classificação energética A+ ou superior reduz significativamente o consumo de energia.
5. Energias Renováveis
Instalar sistemas solares, como painéis solares fotovoltaicos para produção de eletricidade ou sistemas de aquecimento solar para água quente, são soluções que aumentam a sustentabilidade do edifício.
6. Ventilação e Aproveitamento de Luz Natural
A implementação de sistemas de ventilação cruzada e a maximização da luz natural através de claraboias ou fachadas envidraçadas reduz a necessidade de iluminação artificial e climatização.
7. Certificação Energética
Obter um Certificado Energético permite avaliar o desempenho energético do imóvel e identificar melhorias que se podem implementar.
Integrar estas estratégias na reabilitação urbana contribui para reduzir custos energéticos, aumentar o conforto e valorizar o imóvel a longo prazo.
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